hi partecipa alle spese condominiali necessarie alla realizzazione delle opere di protezione dagli incendi (così dette misure antincendio)?
La questione non è di poco conto, specie in quei condòmini in cui sono differenti gli interventi che devono essere effettuati e non tutti riguardanti l’intera collettività.
Non è raro, infatti, che le uniche parti di stabile soggette agli adempimenti connessi all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi (o comunque alla SCIA) siano le autorimesse.
In questo contesto è utile rammentare un fatto: tutti gli edifici devono essere costruiti e adeguati alle norme dettate in materia di protezione incendi. Quelli aventi determinate caratteristiche, ad esempio le autorimesse con più di 300 m2 di superficie, devono ottenere una sorta di nulla osta per il loro utilizzo: nulla osta che va dalla SCIA al vero e proprio procedimento di ottenimento del certificato di prevenzione incendi.
Prendiamo proprio il caso della necessità di opere di adeguamento antincendio dell’autorimessa: chi paga che cosa?
La questione è stata anche affrontata e risolta, ad avviso di chi scrive, ineccepibilmente, dal Tribunale di Bologna con la sentenza n. 493 del 10 ottobre 2015.
Nel caso di specie si rendeva necessario porre in essere misure di protezione incendi attive e passive.
Ricordiamo che per misure di protezione passiva s’intende l’insieme delle misure di protezione rispetto alle quali non è prevista l’azione di un uomo o l’azionamento di un impianto, ma la cui presenza ha lo scopo di limitare gli effetti dell’incendio nello spazio (misure a contrasto della propagazione) e nel tempo (misure a contrasto della durata).
Quanto alle misure di protezione attiva, si intendono “gli impianti di rivelazione incendio e segnalazione allarme incendio; gli impianti di estinzione o controllo dell’incendio, di tipo automatico o manuale; gli impianti di controllo del fumo e del calore” (d.m. 20 dicembre 2012).
Nel caso risolto dal Tribunale di Bologna le opere di adeguamento dell’autorimessa condominiale prevedevano interventi di entrambi i tipi e l’assemblea aveva ripartito i costi relativi nel seguente modo:
a) quelli afferenti le misure di protezione passiva che riguardavano parti strutturali dell’intero edificio (anche se ubicate nell’autorimessa, es. pilastri) secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condòmini;
b) quelle riguardanti le misure di protezione attiva specificamente afferenti l’autorimessa, solamente tra i proprietari della stessa (art. 1123, terzo comma, c.c.).
Tale modalità di ripartizione non era considerata corretta da alcuni condòmini che la impugnavano.
Il Tribunale, valutata la situazione, ha rigettato l’opposizione (di fatto confermando la validità della delibera), affermando che “l’assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell’art. 1123 comma 1° e 3° c.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse” (Trib. Bologna 10 ottobre 2015 n. 493).
Spese per l’intervento del tecnico che ha seguito la pratica
Le pratiche per l’adeguamento delle parti comuni alla normativa antincendio sono affidate ad un tecnico abilitato a predisporre i relativi progetti, nonché a curare l’esecuzione dei lavori (intesa come direzione lavori) necessari al suddetto adeguamento.
In questi casi, chi paga la parcella del professionista e secondo quali criteri?
La risposta segue quanto detto in relazione alle spese riguardanti le misure di protezione attiva e passiva. Ove le spese riguardino l’intero edificio in condominio, anche il costo della prestazione professionale del tecnico dovrà essere ripartito tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
Qualora, invece, l’opera riguardi una parte del condominio (es. autorimessa), la spesa andrà ripartita, secondo gli stessi criteri, ma solamente tra i condòmini interessati (condominio parziale).
Nell’ipotesi di necessità di esecuzione di entrambi gli interventi, cioè su parti comuni a tutti e cose comuni solo ad alcuni, quindi, è buona norma domandare al professionista un preventivo dettagliato di costo, in modo da poter semplificare la ripartizione del relativo compenso.
Compenso per l’amministratore in relazione alla pratica inerente la prevenzione incendi
Ove concordato preventivamente con il condominio (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.), l’amministratore avrà diritto ad un compenso per l’attività connessa all’ottenimento del certificato di prevenzione incendi (o comunque alla presentazione della SCIA).
In tal caso, come per le spese precedenti, l’individuazione delle persone tenute al pagamento va fatta sulla scorta dei medesimi criteri, spettando agli interessati di contribuire secondo i millesimi di proprietà, salvo differente accordo.
È dubbio se tali compensi possano essere richiesti anche se non indicati nel dettaglio del compenso da presentarsi al momento dell’accettazione della nomina e/o del suo rinnovo (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).
Ad avviso di chi scrive è sicuramente da escludersi, stante il contenuto dell’articolo appena citato la possibilità di addebitare un compenso extra in sede di rendicontazione consuntiva, mentre non è da escludersi a priori la legittimità della richiesta, ove questa avvenga prima dell’approvazione delle opere di adeguamento e comunque in un contesto tale da non far considerare gli interventi oggetto di approvazione come prevedibili al momento dell’assunzione dell’incarico. Fatto questo di difficile dimostrazione.