Il fondo cassa consente ai condomini di avere la somma necessaria per potere dare inizio ai lavori, in previsione di eventuali morosità o ritardi nei pagamenti. Tale fondo non può essere diversamente utilizzato se non per la destinazione impressagli dai condomini e cioè solo per gli specifici interventi di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea e non già per future opere non ancora determinate.
Il fondo cassa condominiale. Spesso il fondo cassa condominiale costituisce uno strumento particolarmente adatto per evitare che l’amministratore, a causa delle morosità dei condomini, non abbia a disposizione le somme che devono essere pagate con urgenza.
L’esistenza del fondo di riserva poi deve risultare nel rendiconto annuale, così come in esso deve risultare l’uso che eventualmente ne sia stato fatto durante la gestione.
La legge all’art. 1135, punto 4), disciplina c.d. il “fondo speciale” collegandolo alle deliberazioni di opere straordinarie, con la funzione di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.
Mutuando il termine dalla materia finanziaria, si può affermare che si tratta di un “fondo vincolato”.
L’assemblea, infatti, non può decidere l’istituzione di tale fondo senza una specifica e attuale destinazione, né l’amministratore può disporre delle somme confluite nel fondo in modo non conforme alla loro precisa destinazione.
A seconda che il fondo sia destinato ad opere di ordinaria o straordinaria amministrazione sarà anche diverso il quorum necessario per assumere la relativa delibera o sciogliere il fondo: per l’ordinaria amministrazione è sufficiente un terzo dei millesimi e della maggioranza degli intervenuti, per quella straordinaria almeno la metà del valore dell’edificio e la maggioranza di coloro che partecipano all’assemblea.
La specifica finalità. Quando la gestione annuale del condominio si conclude con un residuo attivo l’assemblea è libera di decidere la destinazione del denaro comune rimasto in eccedenza.
In tal senso i condomini possono deliberare di ridistribuire tra di loro il residuo in ragione dei rispettivi millesimi; oppure di destinarlo alle opere di manutenzione ordinaria previste nella gestione successiva o a interventi straordinari.
Sussiste in tal caso una piena discrezionalità dell’assemblea in quanto le somme residue appartengono alla collettività condominiale e non già ai singoli condomini, così che la maggioranza, nell’ambito dei propri poteri gestionali, può destinarle a un determinato fine, escludendone in tal modo la rivendicazione immediata da parte dei singoli.
È indispensabile però che ci sia una precisa indicazione circa la destinazione del fondo: non può essere diversamente utilizzato se non per la destinazione impressagli dai condomini e cioè solo per gli specifici interventi deliberati dall’assemblea e non già per future attività non ancora determinate.
L’obbligo della regolare tenuta contabile della cassa. L’amministratore, essendo “obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”, è quindi tenuto ad attivare un conto corrente intestato al condominio.
In considerazione della specificità della finalità di tale fondo, è importante che tale deposito sia esclusivo, cioè dedicato soltanto alla raccolta dei fondi condominiali, e che non vi sia quindi confusione tra soldi del condominio e soldi dell’amministratore (Trib. Salerno, Sez. I, 3 maggio 2011).
In caso di ammanchi di cassa va a tal fine premesso che l’appropriazione da parte dell’amministratore del danaro condominiale, sia in parte (ammanchi di cassa) che totale (furto della cassa) configura il reato di cui all’art. 646 cod. pen. (Appropriazione indebita), peraltro nella forma più grave, quella prevista dal 2° comma, in quanto le somme così sottratte sarebbero prelevate da depositi “necessari”.
Inoltre il reato così compiuto è poi aggravato poiché, ai sensi dell’art. 61 n. 11 cod. pen., commesso con l’abuso di prestazione d’opera.
I precedenti e il fondo cassa per le spese ordinarie. Come noto la legge prevede la possibilità di costituire un fondo speciale per far fronte alle opere di manutenzione straordinaria del condominio, ma nulla dice circa i fondi cassa costituiti per far fronte alle spese di ordinaria amministrazione.
Sul punto, la Cassazione con una precedente sentenza (7706/1996) si era espressa dichiarando illegittima la costituzione di un fondo cassa pluriennale che vincoli i condomini ad una serie di versamenti da effettuarsi con cadenza annuale e per un numero di gestioni predeterminato.
In altra pronuncia, invece, la Cassazione ha ritenuto possibile l’evenienza in cui l’assemblea può decidere di istituire fondi-cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione ed aventi di dimensione annuale: “il fondo di riserva può essere mantenuto in vita per più gestioni, ma ogni anno l’assemblea dovrà votare per decidere se conservarlo o meno” (Cass. n. 8167 del 1997).
Seguendo tale ragionamento, si è espresso anche il Tribunale di Bari (2385/2007) che ha precisato che “la costituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria conservazione e manutenzione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né loro il diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma e la relativa delibera è formalmente regolare, anche se l’istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare purché sia desumibile dal rendiconto allorquando nello stesso l’accantonamento di un’entrata condominiale sia destinato alle spese di ordinaria manutenzione”.
Ed ancora, più recentemente, in altra pronuncia, “l’aver previsto un fondo di riserva da destinare alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione delle parti comuni del condominio rientra nel potere discrezionale dell’assemblea che così facendo può tutelarsi dal rischio fare fronte a delle spese impreviste con carattere di urgenza”.
In questo caso, i giudici di secondo grado hanno riconosciuto, come legittimo, da parte dell’assemblea, l’accantonamento di un fondo-cassa anche in assenza di lavori straordinari purché l’impegno a carico dei condomini sia approvato anno per anno e l’entità del fondo stesso sia proporzionata al bilancio (Corte d’Appello di Brescia, sentenza 130 del 2012).
Fondo illegittimo per la morosità. Un uso improprio del fondo può avvenire per sopperire al debito dei condomini morosi. Ai condomini in regola con i pagamenti, infatti, non potrà più essere richiesto di partecipare a un fondo per fronteggiare il mancato pagamento delle quote da parte dei condomini morosi.
Prima della riforma, la giurisprudenza aveva chiarito che, per la formazione di un fondo cassa del genere, sarebbe stata necessaria un’approvazione all’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini aventi diritto al voto.
Difatti, richiedere un ulteriore esborso ai condomini che avevano già pagato le loro quote, significava chiamare gli stessi a partecipare alle spese condominiali in misura non proporzionale al valore delle rispettive proprietà, in violazione del principio imposto dalla legge secondo cui ciascuno contribuisce in base ai propri millesimi (art. 1123 cod. civ.).
In via eccezionale, secondo la cassazione, poteva essere consentito all’assemblea di approvare a maggioranza un fondo cassa nell’unico caso in cui un creditore del condominio avesse esercitato un’azione esecutiva in danno di parti comuni dell’edificio. (In tal senso Cass. sent. n.13631/2001).
Con la riforma (L. 220/2012), invece, non può mai essere deliberato, a meno che non ci sia il consenso dell’unanimità di tutti i condomini, un fondo cassa per sopperire al mancato pagamento delle quote condominiali da parte dei morosi.
La nuova norma (art. 63 disp. att. cod. civ.), infatti, dispone che i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo aver agito nei confronti dei condomini morosi e del loro patrimonio; sicché, in caso di costituzione di un fondo in tal senso, il condomino può lecitamente impugnare la delibera dinanzi all’autorità giudiziaria competente entro il termine di trenta giorni.