L’art. 1117 del codice civile, nell’elencare una serie di cose, locali ed impianti che, salvo diversa disposizione del titolo (ossia degli atti d’acquisto o del regolamento condominiale contrattuale), devono considerarsi di proprietà comune al n. 3 individua come tali “gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico […] fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Gli impianti, sostanzialmente, sono in parte di proprietà comune e in parte di proprietà esclusiva, il punto di separazione della proprietà (da comune ad esclusiva) è individuato nella diramazione verso le unità immobiliari di proprietà dei singoli condomini.
Impianti, come individuare il confine tra proprietà condominiale ed esclusiva
Fisicamente, seppur questo criterio non è per forza quello che dà sempre certezza, nel momento in cui l’impianto da verticale diviene orizzontale (si faccia riferimento alle tubature del gas, che soprattutto nei palazzi di più antica costruzione sono a vista) si ha il passaggio di proprietà.
Più in generale per capire che cosa è di chi, va indagata la funzione della parte d’impianto: cosa non sempre agevolissima. Sappiamo quanto fa discutere, punto di diramazione tra impianto comune e in proprietà esclusiva. Di chi è? Come si suol dire, la questione è ancora aperta.
Un caso che spesso assurge agli onori della cronaca, non fosse altro per la frequenza con cui accade e per l’innegabile disagio che crea è quello della rottura o dell’intasamento della colonna di scarico.
Chi è il soggetto responsabile?
Come ripartire i costi? Questi i quesiti che in relazione a questa fattispecie vengono posti con maggior frequenza.
Danni da colonna di scarico, il responsabile
Quanto alle responsabilità ve n’è una certa ed è quella del condominio quale custode del bene comune; ad essa può affiancarsi una responsabilità del singolo se si è in grado di dimostrare che il danno o l’otturazione siano stati causati da esso.
In secondo luogo è necessario specificare che le colonne di scarico molto spesso sono dei beni in condominio parziale. A seconda della conformazione dello stabile, infatti, può accadere che vi siano più colonne che servono solo una parte delle unità immobiliari in esso ubicate.
In tali circostanze troverà applicazione il terzo comma dell’art. 1123 c.c. norma del quale “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il condominio parziale, come ha specificato la giurisprudenza, non è una fattispecie che spiega i propri effetti solamente in relazione alla ripartizione delle spese. In tal senso è stato detto che “i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio di una sola parte o di alcune parti dell’edificio.
Tale principio, che richiama il concetto di “condominio parziale”, trova la sua radice logico-giuridica nell’art. 1123 c.c. che disponendo in materia di ripartizione delle spese di conservazione della proprietà comune, identifica il titolare del dovere di custodia dalla cui violazione discenda la responsabilità ex art. 2051 c.c.” (così Trib. Roma 9 luglio 2009 n. 14530).
In definitiva, il condominio (o il gruppo di condomini proprietari) è responsabile per i danni causati da otturazione e rottura della colonna di scarico. Le spese per il risarcimento, così come più in generale tutte le spese manutentive per questo bene, salvo diverso accordo tra le parti, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini proprietari sulla base dei millesimi di proprietà) art. 1123, primo comma, c.c.).
Danni da colonna di scarico, responsabilità parziale, ma causa collettiva
Se la colonna di scarico e solamente di un gruppo di condòmini, il danno andrà ripartito solamente tra di essi. Questo è chiaro.
Eppure, se non c’è accordo sulla misura del risarcimento ovvero sull’assunzione di responsabilità, allora la causa, indipendentemente dal fatto che il danneggiato sia condòmino o meno, va indirizzata contro l’intero condominio.
In questo senso, dunque, è stato affermato che qualora una controversia abbia ad oggetto cose, impianti o servizi in condominio parziale, tale circostanza non è in grado di incidere sulla legittimazione sostanziale o processuale dell’amministratore dell’intero condominio; “non sussiste, quindi, il difetto di legittimazione passiva dell’amministratore, posto che non viene meno la rappresentanza processuale dell’amministratore in carica, quale unico soggetto che può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati)” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 651).
Detta diversamente: il condominio parziale è sempre e solo un condominio, la parzialità ha dei riflessi solamente in ambito interno ai fini dell’individuazione dei proprietari, ergo dei custodi e quindi dei titolari dell’obbligo di spesa. Null’altro. Non esiste la possibilità di citare in giudizio il condominio parziale.