Convocare l’assemblea di condominio è atto di competenza:
- dell’amministratore;
- dei condòmini, sempre, quando non c’è l’amministratore;
- dei condòmini, quando l’amministratore è presente, ma questi non ha provveduto alla convocazione richiesta nei modi di legge.
Se l’amministratore convoca l’assemblea richiesta dai condòmini, ma lo fa a bella posta per disincentivarne lo svolgimento, o comunque fissa la data della riunione ad una data molto lontana nel tempo, i condòmini hanno potere di riparare a quel comportamento?
E se l’amministratore, convoca l’assemblea in un data consona, diciamo formalmente corretto, da questo punto di vista, ma modifica leggermente l’ordine del giorno richiesto, così da svilire il senso della domanda dei condòmini?
Che cosa succede se, nonostante la convocazione predisposta dall’amministratore sulla base della richiesta dei condòmini, questi si autoconvocano?
Richiesta dei condòmini di convocazione dell’assemblea condominiale
Il primo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita:
«L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione».
La norma, l’abbiamo reso evidente con il carattere in grassetto, disciplina le modalità di convocazione su richiesta dei condomini e le conseguenze nel caso d’inadempimento dell’amministratore.
Esempio
Condominio composto da 12 unità immobiliari ed altrettanti partecipanti. La richiesta di convocazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c. è vincolante per l’amministratore qualora sia presentata da almeno due condomini (un sesto) che rappresentino almeno 166,6 millesimi (un sesto del valore millesimale dell’edificio).
Si badi: due condòmini, cioè due proprietari di distinte unità immobiliari. Ciò vuol dire che se marito e moglie sono comproprietari di un’unità immobiliare che rappresenta 180 millesimi, la loro richiesta non sarà vincolante.
In questo contesto Tizio e Caio che assieme rappresentano 200 millesimi chiedono all’amministratore di convocare l’assemblea per discutere su tre specifici argomenti. La richiesta può consegnata nelle mani dell’amministratore chiedendone la controfirma per ricevuta, ovvero inviata per raccomandata, per pec o per fax, insomma in un modo che dia certezza della ricezione e della data di ricezione.
Convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore
Posto in essere questo adempimento, l’amministratore deve convocare l’assemblea entro dieci giorni.
Attenzione: siccome l’assemblea dev’essere convocata entro dieci giorni, ma non deve tenersi entro qual periodo, l’amministratore, per assurdo potrebbe indire subito un’assemblea che potrebbe tenersi dopo mesi o magari in piena estate.
Motivo: se si tratta, ad esempio, di decidere sulla sua revoca, così facendo potrebbe ottenere il risultato di far naufragare quel tentativo.
Dato questa ipotesi, ma gli esempi possono essere tanti altri, è lecito domandarsi quali siano i poteri di reazione da parte dei condòmini: essi possono fare qualcosa oppure devono subire l’operato dell’amministratore?
Ricordiamo che rappresenta grave irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea condominiale da parte dell’amministratore quando la sua indizione è richiesta per discutere sulla revoca o avanzata ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. (da intendersi questa ultima richiamata implicitamente dall’art. 1129, dodicesimo comma, c.c.).
Autoconvocazione da parte dei condòmini nonostante la convocazione dell’amministratore
Ad avviso di chi scrive se il comportamento dell’amministratore è questo, in caso di convocazione molto in là ne tempo (concetto da calibrare anche con riferimento all’ordine del giorno) i richiedenti possono autoconvocarsi in una data anteriore, magari previa comunicazione all’amministratore della loro scelta.
Quale sarebbe il rischio: che qualche condòmino che non ha preso parte alla richiesta di convocazione possa impugnare l’eventuale successiva delibera per un vizio nella procedura di convocazione.
Vizio in questo caso consistente nell’avere, i condòmini, convocato un’assemblea fuori dai casi previsti dalla legge. Per chi scrive, tuttavia, la convocazione da parte dell’amministratore in una data lontana nel tempo rispetto alla richiesta equivale ad un sostanziale elusione della ratio della norma volta a paralizzare il potere d’iniziativa dei condòmini paragonabile all’inadempimento, sicché la loro risposta consistente nell’autoconvocazione dovrebbe considerarsi legittima.
Altro esempio di “trucco” per non affrontare le questioni di cui i condomini richiedenti avvertono l’utilità di discutere e inserirne solo alcune nell’ordine del giorno ovvero d’inserirle in modo tale da svilire il senso della originaria richiesta.
Esempio: tutte tranne quella riguardante la sua revoca oppure si chiede assemblea per la revoca per gravi irregolarità e l’amministratore pone all’ordine del giorno assemblea per la ratifica del proprio operato.
In merito all’ordine del giorno richiesto ex art. 66 disp. att. c.c. la Cassazione ha avuto modo di specificare che «deve ritenersi che alle medesime condizioni possa anche essere richiesto in modo vincolante all’amministratore di inserire argomenti all’ordine del giorno di una assemblea già convocata. Al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio» (Cass. 31 ottobre 2008 n. 26336).
In buona sostanza quanto è stato richiesto dev’essere discusso e se così non è, i condomini possono, autonomamente, autoconvocarsi per discutere gli argomenti esclusi dalla trattazione della prossima assemblea convocata dall’amministratore a seguito della loro richiesta.
Unico limite per gli argomenti all’ordine del giorno: non si possono inserire questioni palesemente irrilevanti per la gestione condominiale (es. proposta di allontanare un condomino dalla propria abitazione).