Discussioni in condominio legate ai pianerottoli sono all’ordine del giorno. Capita infatti assai spesso che queste porzioni di piano, di solito ricomprese tra due o più appartamenti, vengano ritenute dai condomini di tali unità immobiliari come una sorta di pertinenza della propria abitazione.
Da qui scaturiscono comportamenti da parte dei proprietari che si sostanziano in utilizzi impropri del pianerottolo stesso, ad esempio l’apposizione di elementi decorativi (vasi, piante ornamentali, quadri, tappeti e così via), il lasciare una bicicletta o un portaombrelli, addirittura fino all’installazione di ringhiere o cancelletti.
Comportamenti che generano conflitti e che sono strettamente qualificati alla qualificazione del pianerottolo come parte comune dell’edificio.
Pianerottolo è parte comune?
Come noto, l’art. 1117 c.c. elenca le parti comuni dell’edificio ovvero quelle che si presumono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico, salvo non risulti il contrario dal titolo.
Un titolo contrario in tal senso potrebbe essere il regolamento condominiale (in particolare quello c.d. “contrattuale”) oppure l’atto di acquisto dell’unità immobiliare.
Come ribadito più volte dalla giurisprudenza, quella di cui all’art. 1117 c.c. rappresenta un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa delle parti che devono considerarsi comuni (ex multis, Cass. n. 6175/2009).
La presunzione di comproprietà posta dall’art. 1117 c.c. può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (ex multis, Cass. sent. n. 12572/2014).
Ancora, si ritiene rientrino tra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, anche se poste concretamente a servizio soltanto di alcune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale (cfr. Cass. 2800/2017).
Pertanto, seppur non ricompresi nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c., anche i pianerottoli si presumono rientrare nel novero delle parti di proprietà comune, salvo titolo contrario poiché, come le scale, costituiscono strutture essenziali alla funzionalità del fabbricato, anche nei casi in cui sono posti concretamente al servizio di singole proprietà esclusive (cfr. Cass. 4372/2015).
Cosa è consentito fare sul pianerottolo
Tanto premesso, annoverando il pianerottolo tra le parti comuni di un edifico, si pone necessariamente la conseguenza di rispettare i dettami di cui all’art. 1102 del codice civile.
Tale norma consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune nel rispetto di due limiti: non sarà consentito alterarne la destinazione e neppure impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tinteggiare il pianerottolo senza autorizzazione assembleare
La giurisprudenza ritiene che il pianerottolo vada equiparato alle scale, insieme ai corridoi al piano che consentono di accedere alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva (cfr. Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).
La tinteggiatura del pianerottolo rientra nell’attività di manutenzione ordinaria se si guarda alla nozione di cui all’art. 3 del d.p.r. n. 380/2001. Tuttavia, se l’esborso è rilevante (ad esempio la tinteggiatura riguarda tutti i pianerottoli), può ritenersi un intervento di manutenzione straordinaria in quanto la Corte di Cassazione sostiene che “gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale” (cfr. Cass., n. 10865/2016).
Pertanto, di norma, la sede deputata a decidere della tinteggiatura del pianerottolo è l’assemblea condominiale, o comunque è richiesto portare all’attenzione dell’amministratore la necessità di effettuare tale intervento.
Tuttavia, qualora l’assemblea o l’amministratore non decidano né provvedano in tal senso, la legge non vieta ai condòmini, singolarmente o assieme ad altri (ad es. quelli degli appartamenti sullo stesso pianerottolo) di provvedere da sé alla pitturazione di quell’area su cui si affaccia l’appartamento.
Sempre l’art.. 1102 c.c., in tema di uso della cosa comune, prevede che il partecipante possa apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa, trattandosi di intervento che va a vantaggio di tutta la compagine. Tuttavia, in tal caso saranno i condomini che sono intervenuti ad accollarsi per intero la spesa.
Una conferma in tal senso giunge anche l’art. 1134 c.c. che, nell’ammettere l’iniziativa individuale sulla parte comune, precisa che “il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Pertanto, tinteggiare il pianerottolo senza il consenso degli altri condomini, determina l’impossibilità, per chi abbia anticipato le spese, di ottenerne un rimborso, salva la dimostrazione che trattavasi di intervento urgente, volto cioè ad evitare un danno a sé, a terzi o alla cosa comune al punto da non ammettere alcun ritardo e dunque da non consentire di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri proprietari (cfr. Cass. n. 18759/2016).
Inoltre, si evidenzia che chi effettua una simile operazione potrà anche rischiare, in futuro, di dover comunque partecipare alla spesa qualora il Condominio decida di ritinteggiare anche tutte le restanti aree: poiché il risultato deve essere uniforme, potrà essere deciso di pitturare nuovamente anche la parte su cui si è da poco intervenuti.
La ripartizione della spesa segue, in tal caso, quanto previsto dall’art. 1124 del codice civile.