Le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricadono tra i beni di cui all’art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso.
Alla luce di tali principi anche le spese relative a tutte le lavorazioni attinenti il rifacimento delle pluviali ed il convogliamento e lo scarico delle acque meteoriche devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ.
Ciò vale anche se il terrazzo (o lastrico solare) che copre l’intero edificio è di proprietà esclusiva di un unico condomino.
A tale principio, già espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 27154/14 del 22.12.2014, si è uniformato anche il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4841/2020 del 9.7.2020.
In essa viene rimarcato come le pluviali (al pari di gronde e doccioni) vengono ritenute parti comuni dell’edificio anche nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà di un solo condomino.
Tali beni, infatti, svolgono una funzione necessaria all’uso comune, in quanto servono all’uso e al godimento di tutti i condomini.
Pertanto le relative spese di sostituzione o riparazione vanno sostenute da tutti i condomini delle proprietà sottostanti.
Ed ancora, si legge in sentenza, le pluviali hanno la funzione di convogliare le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari e svolgono, quindi, funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura. Infatti, la proprietà esclusiva del lastrico o terrazzo dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime.
Né è consentita un’interpretazione che per analogia estenda il regime dei costi di riparazione stabilito in via eccezionale dall’art. 1126 c.c., per cui tutte le lavorazioni attinenti il rifacimento delle pluviali ed il convogliamento e lo scarico delle acque meteoriche devono essere ripartire ai sensi dell’art. 1123 cod. civ.
E poiché le attribuzioni dell’assemblea sono limitate alla verifica ed all’applicazione dei criteri stabiliti dalla legge, è nulla la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’articolo 1126 codice civile, laddove i condomini non abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso.