La responsabilità dell’amministratore di condominio in relazione alla mancata presentazione della SCIA antincendio e all’inerzia nell’ottenimento del relativo certificato è stata oggetto di una recente pronuncia del Tribunale di Monza (sentenza n. 843 del 24 aprile 2025).
Il giudice ha escluso la responsabilità dell’amministratrice, precisando i limiti dei poteri dell’amministratore in materia di lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni, con particolare riferimento al requisito dell’urgenza previsto dall’art. 1135 c.c.
La vicenda
Alcuni condomini avevano convenuto in giudizio l’amministratrice del condominio, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per la presunta lesione del loro diritto di proprietà, sostenendo di non aver potuto disporre liberamente dell’immobile (vendita o locazione) a causa della mancata attivazione per la presentazione della SCIA antincendio.
Gli attori lamentavano una condotta inerte da parte dell’amministratrice, che avrebbe omesso di promuovere le iniziative necessarie per regolarizzare la situazione antincendio.
Dalla documentazione prodotta risultava che la questione era stata più volte sottoposta all’assemblea condominiale a partire dal 2015, senza che fosse deliberata l’esecuzione dei lavori necessari. L’assemblea aveva deciso di attendere l’esecuzione di altri interventi (in particolare quelli sugli ascensori) prima di procedere con la pratica antincendio. L’amministratrice aveva convocato più assemblee e informato i condomini sugli sviluppi, ma le decisioni erano sempre state rimesse all’assemblea stessa.
Gli attori, inoltre, risultavano assenti alle assemblee decisive e non avevano impugnato le relative delibere né promosso iniziative costruttive.
La decisione
Il Tribunale ha escluso ogni responsabilità professionale dell’amministratrice, rilevando come il potere di disporre lavori straordinari spetti esclusivamente all’assemblea, salvo il caso di urgenza ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c. In particolare, il giudice ha sottolineato che:
“l’art. 1135, comma primo, numero 4, c.c. riserva all’assemblea ogni decisione relativa alle ‘opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni’. Il secondo comma dell’articolo citato prevede quanto segue: ‘L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea’.”
Nel caso concreto, il Tribunale ha accertato che:
- la questione era stata portata ripetutamente all’attenzione dell’assemblea;
- l’assemblea aveva scelto consapevolmente di soprassedere;
- l’amministratrice aveva agito nel rispetto delle decisioni assembleari e aveva costantemente informato i condomini;
- non era emersa alcuna situazione oggettiva d’urgenza tale da legittimare un intervento autonomo dell’amministratrice;
- gli attori non avevano impugnato le delibere né avevano collaborato attivamente alla soluzione della questione.
Sul punto il Tribunale ha richiamato anche la giurisprudenza della Cassazione:
“l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute…” (Cass., Sez. II, n. 14197/2011).
Il giudice ha quindi concluso che il pregiudizio lamentato dagli attori doveva essere semmai ascritto al condominio nel suo complesso e alle scelte assembleari, non a una responsabilità personale dell’amministratrice.
I precedenti giurisprudenziali
Nella motivazione sono stati richiamati i seguenti principi giurisprudenziali:
- “L’urgenza ricorre quando i lavori sono indifferibili ed urgenti ossia quando il rinvio dei lavori possa compromettere l’integrità della cosa comune o possa creare rischi per l’incolumità delle persone” (Cass. civ., sez. II, 17/02/2017, n. 4270).
- “Il potere conferito all’amministratore dall’art.1135 c.c., comma 2 (di ordinare lavori straordinari urgenti) costituisce una deroga ai suoi poteri gestionali tipici ed una deroga al principio generale secondo cui spetta all’assemblea deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria”.
- “Pertanto i presupposti previsti dalla norma devono sussistere effettivamente e non possono essere invocati se ricorrono condizioni diverse da quelle previste dalla norma stessa”. (Tribunale Milano sez. XIII, 18/12/2019).
- “L’urgenza prevista dall’art.1135 c.c., comma 2 va valutata con riferimento alla necessità immediata ed indifferibile d’intervento”. (Tribunale Napoli sez. XIII, 06/05/2024 n.4610)
- “Tuttavia è necessario precisare che sebbene l’urgenza debba essere valutata con riferimento ad una situazione obiettiva e con criteri rigorosi è pur vero che le opere deliberate dall’Amministratore devono essere considerate urgenti anche quando sono dirette ad evitare un danno temuto ossia anche quando sono dirette ad eliminare una situazione suscettibile d’ingenerare fondatamente nei terzi il timore d’un danno imminente”. (Cassazione Civile sez.VI-2 n.14837/19; Cassazione Civile sez.VI-2 n.26040/15; Cassazione Civile sez.VI-2 n.1448/12; Cassazione Civile sez.VI-2 n.10511/11).
- “In ogni caso spetta all’Amministratore fornire la prova dei presupposti legittimanti il suo operato ossia spetta all’Amministratore fornire la prova dell’urgenza delle opere deliberate”. (Tribunale Napoli sez.XIII n.4610/24)
Considerazioni conclusive
L’interpretazione fornita dal Tribunale è pienamente conforme al dettato normativo e ai consolidati orientamenti giurisprudenziali: l’amministratore può ordinare autonomamente lavori straordinari solo in presenza di un’effettiva urgenza – da valutarsi secondo criteri rigorosi e oggettivi – e deve comunque riferirne tempestivamente all’assemblea.
Laddove manchi tale urgenza o vi sia una scelta assembleare consapevole di procrastinare gli interventi (come nel caso esaminato), l’amministratore non può sostituirsi alla volontà dei condomini né risponde dei danni derivanti da tale inerzia collettiva.
L’orientamento espresso appare consolidato; tuttavia si segnala che in presenza di situazioni oggettivamente pericolose per la sicurezza delle persone o per l’integrità delle parti comuni – ad esempio qualora vi sia un provvedimento amministrativo che imponga l’immediata regolarizzazione antincendio – potrebbe configurarsi un obbligo d’intervento urgente in capo all’amministratore anche in assenza di delibera assembleare.
In assenza di tali presupposti oggettivi d’urgenza – come accertato nel caso concreto dal Tribunale – ogni responsabilità resta esclusa e le eventuali conseguenze negative sono imputabili alle scelte assembleari o alla mancata collaborazione dei singoli condomini.