Il Condominio, quale ente di gestione delle parti comuni dell’edificio, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie al fine di evitare pregiudizio ai proprietari degli immobili siti all’interno dello stesso e in caso contrario risponde a norma dell’art. 2051 c.c.
L’amministratore condominiale deve infatti provvedere alla manutenzione dello stabile che gestisce, sia mediante interventi di natura ordinaria, che, all’occorrenza, di natura straordinaria.
Detto principio è ormai costante in giurisprudenza: “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c.” (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291).
In caso si verifichino delle infiltrazioni le cui cause originano dalle parti comuni del Condominio, il condomino interessato è obbligato a provare sia il danno subito, sia la relazione tra quest’ultimo e la parte comune incriminata, secondo il principio generale dell’onere della prova.
Qualora si richieda un risarcimento a seguito del danno subito, la dimostrazione deve essere fornita tramite prove certe, sia dal punto di vista della dinamica dell’evento che dell’entità del danno, come si apprende dalla sentenza della Corte di Appello di Genova n. 946/2021 del 22.09.2021.
Onere della prova danni da infiltrazione: il caso
Il Condominio X ha impugnato la sentenza n. 215/2017 del Tribunale di Massa con la quale il Giudice di primo grado ha ritenuto dimostrati i danni da infiltrazioni presenti nel fondo del Sig. N., provenienti da tubazioni condominiali e ha condannato il Condominio ha risarcire l’attore dei danni subiti, indicati nei preventivi prodotti in atti.
Con il primo motivo di appello il Condominio ha contestato il rigetto dell’eccezione di nullità dell’atto di citazione per violazione dell’art. 163 comma 4 c.p.c. e con il secondo motivo ha contestato la sentenza impugnata in quanto non risulta prova né delle infiltrazioni, né della causa delle stesse.
La parte motiva della sentenza ha evidenziato come la consulente del Giudice nominata nel primo grado di giudizio abbia solamente ipotizzato la natura delle infiltrazioni lamentate dal Sig. N, poiché quest’ultimo ha prodotto in giudizio soltanto alcune fotografie in bianco e nero di pessima qualità che hanno reso incerta l’identificazione e la natura delle infiltrazioni.
Anche sotto il profilo temporale, la Corte d’Appello di Genova ha rilevato che nel giudizio di primo grado sono stati prodotti alcuni preventivi nei quali viene indicato un contatto prolungato del fondo con l’acqua, senza indicare precisamente la data dell’evento.
Infine, il Sig. N ha omesso di provare sia la presenza di arredi nel fondo al momento delle infiltrazioni che il loro valore, nonché la necessità di effettuare gli interventi di restauro per cui ha richiesto il rimborso.
Alla luce della disamina del caso concreto, i Giudici di secondo grado hanno accolto l’appello promosso e hanno riformato la sentenza di primo grado.
La decisione della Corte d’Appello di Genova e il principio dell’onere della prova
Difettando la prova del danno e il nesso causale con le parti comuni del Condominio in cui il Sig. N. dispone di un fondo, la Corte di Appello di Genova non ha potuto che riformare la sentenza del Tribunale di Massa e accogliere le motivazioni del Condominio.
Infatti, a norma dell’art. 2697 c.c.: “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione si fonda”.
Ciò significa che qualora un condomino intenda citare in giudizio il Condominio al fine di chiedere il risarcimento per danni da infiltrazioni, è necessario che provi sia il fatto che la relazione con la cosa da cui proviene il danno ed il danno medesimo.
Come ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (tra le varie, Corte Cassazione n. 28669 del 2013) non basta, infatti, domandare al Giudice di licenziare una consulenza tecnica d’ufficio che dimostri le ragioni della parte, ma è quest’ultima che deve agire in giudizio soltanto laddove possa provare i propri assunti.
Infiltrazioni d’acqua in Condominio, come agire in sede stragiudiziale.
Prima di promuovere un’azione giudiziaria, il danneggiato ha interesse a far conoscere la situazione all’amministratore, sia al fine di chiedere l’eliminazione dei vizi e il risarcimento dei danni, sia per precostituirsi le prove necessarie a dimostrare, in un eventuale giudizio, di aver correttamente interessato il Condominio circa la situazione contingente.
Occorre dunque inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore di Condominio (o al proprietario del bene da cui proviene l’infiltrazione, qualora siano interessate solo parti private) ove indicare la data, così da poter dimostrare con certezza l’arco temporale in cui si è verificato l’evento e chiedere un sopralluogo, anche alla presenza di tecnici di parte, al fine di verificare lo stato dei luoghi e determinare la natura delle infiltrazioni.
Buona norma è anche quella di fotografare i luoghi interessati dalle infiltrazioni appena le stesse si verificano, possibilmente con un apparecchio che conceda di datare le fotografie.