I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio ed appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti; mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini ed i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti.
In particolare, i frontalini ed i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa ad esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale.
Ne consegue che i frontalini che svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio, del quale contribuiscono a determinarne la linea architettonica, costituiscono parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., con la conseguenza che le spese relative alle riparazioni ricadono su tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, così come previsto dall’art. 1123 c.c.
Distacco pericoloso dai frontalini e danni a terzi
I balconi sono continuamente esposti agli agenti atmosferici che inevitabilmente nel tempo possono determinare fenomeni di degrado e, soprattutto, pericolosi distacchi, anche dai frontalini.
Quest’ultimi se non risultano decorativi non costituiscono parti comuni dell’edificio ed appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco e muratura, che si siano da essi staccati.
Quanto sopra vale a maggior ragione se il carente stato manutentivo del balcone e i conseguenti fenomeni infiltrativi al di sotto del piano di calpestio generino umidità verso l’esterno.
All’opposto i distacchi dal frontalino decorativo rendono il condominio responsabile per i danni a terzi.
Frontalini, infiltrazioni e responsabilità del condominio: un caso recente
Due condomini titolari di un appartamento, interessato da dannose infiltrazioni d’acqua, si rivolgevano al Tribunale per chiedere la condanna della società condomina proprietaria dell’unità immobiliare sovrastante e del condominio all’esecuzione di tutte le opere necessarie ad eliminare le infiltrazioni (già individuate nell’ambito di un accertamento tecnico preventivo), nonché al risarcimento dei danni.
Il condominio – che si costituiva in giudizio – evidenziava che in sede di ATP era emerso come le cause delle infiltrazioni consistessero nella carenza di impermeabilizzazione primaria e secondaria del balcone aggettante di proprietà della predetta società.
Quest’ultima contestava la propria responsabilità, facendo presente che le infiltrazioni potevano dipendere dalla rimozione dei frontalini del proprio terrazzo a seguito di intervento di messa in sicurezza in epoca antecedente all’intervenuto acquisto, cui non aveva fatto seguito il dovuto ripristino da parte del condominio; in ogni caso sottolineava l’esecuzione nell’ambito di lavori di ristrutturazione del proprio immobile della piastrellatura del balcone.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione agli attori. La società condomina è risultata responsabile delle condizioni dell’intonaco del sottobalcone ampiamente deteriorato a causa delle infiltrazioni verificatesi nel tempo e provenienti dalla soletta.
Del resto in sede di ATP il CTU ha indicato tra le cause delle infiltrazioni accertate la mancanza del frontalino in pietra sulla testata del balcone di proprietà della società condomina. Di conseguenza è stato importante capire la titolarità del frontalino.
Secondo il Tribunale il frontalino in questione, rispondendo ad esigenze sia funzionali che estetiche, è da considerare condominiale e non di proprietà della società condomina.
È emerso infatti che i frontalini dell’edificio sono stati realizzati per favorire lo smaltimento delle acque meteoriche in quanto, nella zona più esterna, proteggono la soletta nella parte verticale e contribuiscono ad allontanare l’acqua che diversamente bagna la parte sottostante più esterna del balcone.
I frontalini in questioni poi sono stati realizzati in pietra e, quindi, sono stati considerati “decorativi” e, quindi di proprietà comune. Pertanto il Tribunale ha considerato anche il condominio (colpevole della rimozione dei frontalini) responsabile per i fenomeni infiltrativi nella proprietà degli attori.
Di conseguenza la collettività condominiale è stata condannata alla posa del frontalino come indicato dal CTU, in quanto la relativa persistente assenza è stata fonte di danno alla proprietà privata degli attori.
Tuttavia la carenza di tale manufatto ha inciso nella misura di 1/5 nella determinazione del danno, restando la quota di 4/5 dell’importo dovuto a carico della società condomina per effetto della mancata idonea impermeabilizzazione della soletta del balcone.