Il regolamento di condominio è vincolante anche per l’inquilino.
In altre parole l’obbligo di osservare le clausole contenute nel regolamento di condominio vale non solo per i condomini ma anche per i conduttori con la conseguenza che l’amministratore sarà tenuto a fare osservare il regolamento di condominio anche a costoro.
A norma dell’art. 1133 c.c., l’amministratore di condominio ha il potere di assumere provvedimenti obbligatori nei confronti dei condomini, i quali possono impugnarli davanti all’assemblea e, ricorrendone le condizioni, davanti all’autorità giudiziaria; pertanto, poiché l’amministratore è tenuto a garantire il rispetto del regolamento di condominio allo scopo di tutelare la pacifica convivenza, qualora inviti uno dei condomini o un suo inquilino al rispetto delle leggi o del regolamento vigenti, non è configurabile, a suo carico, alcun atto di turbativa del diritto altrui nel caso in cui egli abbia agito, secondo ragionevole interpretazione, nell’ambito dei suoi poteri-doveri di cui agli artt. 1130 e 1133 c.c.
Del resto è comprensibile, ad esempio, che i condomini prendano tutte le iniziative per osteggiare colui che abusivamente esercita (direttamente o indirettamente) l’attività vietata dal regolamento. In ogni caso, la presentazione di una denuncia, come di un esposto, all’autorità giudiziaria o amministrativa, seppur rivelatasi infondata, non può essere fonte di responsabilità per danni a carico dei condomini denuncianti o degli esponenti, ai sensi dell’art. 2043 c.c., se non quando possano considerarsi calunniosi.
In ogni caso anche il condomino-locatore deve attivarsi per evitare comportamenti illeciti del conduttore. A tale proposito si ricorda che, in caso di locazione, non viene meno la responsabilità del locatore verso il condominio per eventuale inosservanza delle norme regolamentari e legali da parte del conduttore; naturalmente ciò vale sempre che chiaramente sussista una sua culpa in eligendo o una sua culpa in vigilando, o, comunque, l’omissione di una qualche iniziativa “per far cessare lo stato antigiuridico”, anche ponendo termine al rapporto locativo o, quanto meno, condizionandolo al rigoroso rispetto delle prescrizioni regolamentari e legali (App. Roma 11 luglio 2022 n. 4765).
Il principio è stato recentemente ribadito da una decisione del Tribunale di Cosenza (sentenza n. 191 del 2 febbraio 2023)
La vicenda
Il locatore, proprietario di unità immobiliare in condominio, si rivolgeva al Tribunale sostenendo che il conduttore, sin dall’inizio del rapporto di locazione, aveva tenuto una condotta molesta e particolarmente rumorosa, disturbando i vicini e condomini con colpi violenti, tanto da arrecare un costante disturbo alla quiete condominiale e provocando persino lesioni sui muri dei condomini confinanti.
Inoltre, come precisava lo stesso locatore, il comportamento violento e minaccioso del conduttore aveva indotto più di un condomino a rivolgersi alle forze dell’ordine.
Successivamente l’assemblea del condominio aveva approvato una delibera con cui si prendeva atto della infrazione del regolamento di condominio da parte del conduttore e si chiedeva alla proprietaria di procedere nei suoi confronti.
Per questi motivi, il locatore chiedeva di dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato tra le parti e, per l’effetto, condannare la stessa parte conduttrice al rilascio dell’immobile; in ogni caso lo stesso ricorrente chiedeva che fosse fissata la data dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 56 della legge n. 392 del 1978, nel più breve termine (con condanna della parte resistente al pagamento delle spese processuali).
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione al locatore. Le segnalazioni allegate al ricorso, nonché le testimonianze raccolte nel corso dell’istruttoria, hanno confermato il comportamento illecito del conduttore che ha ripetutamente violato il regolamento.
Come ha notato lo stesso giudice la gravità dell’inadempimento è resa evidente dalla deliberazione assembleare nella quale i condomini hanno chiesto alla proprietaria e locatrice di agire per far cessare le molestie ed il disturbo provocati dal conduttore, segnalando le gravi violazioni del regolamento condominiale.
Tali violazioni legittimano la risoluzione del contratto di locazione, poiché le disposizioni del regolamento sono vincolanti non solo per il proprietario, ma anche per il conduttore.
Il Tribunale ha dichiarato quindi la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore (cioè per violazione dell’art. 1587 n. 1 c.c.), ordinando al conduttore il rilascio dell’immobile libero da persone o cose.
Del resto, in quest’ottica è stato già affermato che, il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art.1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., Sez. II, 16/05/2006, n. 11383).