Specifichiamo: data per presupposta e possibile l’esistenza del condominio orizzontale, i muri degli stabili estremi sono condominiali ovvero in proprietà ai singoli proprietari dei medesimi?
Alla domanda, che sovente viene posta anche nel nostro forum, troviamo una convincente risposta in una sentenza, la n. 280, resa dal Tribunale di Modena, mediante deposito in cancelleria, il 16 febbraio 2018.
Condominio orizzontale
La figura del condominio orizzontale è stata dapprima considerata esistente dalla giurisprudenza.
Correva l’anno 2005 quando la Corte di Cassazione affermo che la figura del condominio ricorre anche nell’ipotesi di compendi composti da più edifici autonomi, caratterizzati da un rapporto di accessorietà necessaria, ossia «che lega le parti comuni alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, come per esempio [….], le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali: per cui in tali casi si configura l’ipotesi di cui agli artt. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ.» (Cass. 18 aprile 2005, n. 8066).
L’art. 1117-bis c.c. introdotto nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 ha spazzato via ogni dubbio affermando che le norme condominiali si applicano anche quando più edifici, ovvero unità immobiliari abbiano in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c.
Parti comuni di un condominio orizzontale
Il caso delle villette a schiera, ad esempio, è quello classico in cui può verificarsi la condominialità di alcuni beni o servizi.
In tal caso le parti comuni, come in un qualunque edificio che si sviluppa in verticale, sono quelle strumentali e funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Alcuni esempi:
- le tubazioni dell’acqua e della fogna sino alla diramazione nelle abitazioni;
- le strade interne al complesso edilizio utili a raggiungere le abitazioni;
- i cancelli che si frappongono tra la pubblica via e la proprietà privata;
- il servizio di guardiania;
- l’illuminazione delle parti comuni alle varie villette.
Muri esterni e proprietà condominiale
Un’ipotesi sulla quale sovente si discute, lo si diceva in principio, è quella dei muri esterni, ossia dei muri perimetrali della prima e dell’ultima villetta a schiera che compongono il complesso edilizio.
Se ogni villetta – sia unifamiliare o plurifamiliare ciò che indifferente ai fini che ci occupano – è un edificio autonomo e separato dalle altre, nulla quaestio: quel muro sarà di esclusiva pertinenza della villetta che se ne serve.
Ma se le villette sono adiacenti, come a formare un unico blocco?
Anche qui la risposta non è automatica, ma dipende dalla effettiva conformazione strutturale del complesso edilizio.
In questo contesto s’inserisce la sentenza del Tribunale di Modena che ha il pregio di spiegare chiaramente quando un muro di una villetta a schiera che rappresenta la prima della serie (o l’ultima a seconda del punto di vista) debba essere considerato in proprietà comune a tutti i condòmini.
Nel caso di specie, rileva la magistratura modenese si avevano delle villette collegate tra loro da un muro di confine che le rendeva adiacenti. Non solo, dall’esame dello stato dei luoghi, si legge in sentenza, emergeva che:
- v’ era sviluppo in orizzontale con unitarietà tra i vari scomparti sia nell’altezza che nella copertura del tetto, priva di soluzioni di continuità (cioè il tetto era unico)
- del pari le aree cortilive pertinenziali e la cancellata esterna, non presentavano soluzioni di continuità.
Dato questo contesto per il Tribunale di Modena gli elementi succitati sono stati considerati sufficienti per fare considerare l’insieme delle villette adiacenti un condominio orizzontale.
Si legge in sentenza che «in presenza delle menzionate caratteristiche tipologiche e strutturali, è escluso che la fattispecie concreta sia riconducibile alla situazione indicata da parte convenuta, della pluralità di edifici autonomi separati, come le villette a schiera, connesse eventualmente solo dai muri perimetrali di confine tra due unità adiacenti.
Nel caso di specie ricorre, invece, una situazione di condominio orizzontale che non coinvolge solo i muri di confine, ma, più nel complesso, le caratteristiche fondanti della globalità dell’edificio nel suo complesso, inteso, per molteplici fini, nella sua unicità.
Ciò, in particolare, si riscontra per quanto concerne il decoro architettonico, che, a mente degli artt. 1102 e 1120 c.c, attiene indiscutibilmente alle competenze assembleari.» (Trib. Modena 16 febbraio 2018 n. 280).
Non è chiaro, in questo caso, quale fosse stata la modalità costruttiva, ossia se ciascuna villetta avesse un proprio scavo dov’erano posate le fondazioni, ovvero se il blocco edilizio fosse frutto di un unico scavo con fondazioni uniche. Per lo scrivente, anche questo elemento, forse più degli altri, può essere dirimente al fine di valutare come comuni a tutti i muri esterni.
Anche se, è bene rimarcarlo, per la sentenza in esame la funzione strutturale del muro esterno, qui cede il passo in termini di condominialità a quella estetica connessa al decoro dell’edificio.
Addentellato normativo, sempre per chi scrive, comunque debole, posto che la tutela del decoro comune sussiste anche in relazione alle unità immobiliari di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.).