In tema di manutenzione del fabbricato, non sono sempre indispensabili degli interventi di rilevante consistenza. Alle volte, infatti è sufficiente provvedere a dei piccoli aggiusti oppure al rifacimento di una limitata area muraria. In questi, come in altri casi, l’assemblea deve approvare un esborso inevitabilmente meno esagerato rispetto a quello previsto per una ristrutturazione radicale.
In tali circostanze, quindi, per autorizzare questi lavori, potrebbe essere sufficiente una maggioranza meno ampia. Per ipotesi, quella degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ovviamente, vista la litigiosità della materia, non mancano le opinioni contrarie. Ci sono sempre i proprietari di turno che contestano questa conclusione. I predetti malumori aumenterebbero, inevitabilmente, se la minoranza dissenziente dovesse essere numericamente consistente. Da ciò potrebbe scaturirne l’impugnazione di un deliberato.
È proprio ciò che è avvenuto nella vicenda culminata con la sentenza in commento. Mi riferisco al provvedimento n. 4580 del 10 maggio 2022, con il quale il Tribunale di Napoli ha risposto alla domanda di annullamento di un’assemblea condominiale.
Innanzitutto, però, approfondiamo meglio il caso concreto che ha caratterizzato questa lite.
Approvazione lavori di limitata entità: quale maggioranza? Il caso concreto.
In un condominio campano, tra i vari punti all’ordine del giorno, l’assemblea era stata chiamata ad approvare alcuni lavori di manutenzione straordinaria delle aree comuni.
Più precisamente, come si legge testualmente nella sentenza in commento, si trattava: dell’impianto di illuminazione area box; dell’installazione di 4 unità estintori in polvere e cassetta a muro; della posa in opera di n. 2 porte antipanico androne palazzo; del rifacimento soffitto scala accesso ai box e relativi marmi da sostituire.
Nel corso della riunione, la votazione favorevole era presa con il voto di 39 condomini su 104, per un equivalente di 380,61 millesimi. Insomma, come è facile concludere, si era ben lontani dalla maggioranza che rappresentava almeno la metà del valore dell’edificio (ex art. 1136 co. 2 e 4 cod. civ.). Mi riferisco a quella ordinariamente prevista per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.
Alla luce di tale circostanza, una condòmina, assente alla riunione e, evidentemente, dissenziente, decideva d’impugnare il deliberato.
In sede giudiziale, il costituito condominio si difendeva sostenendo che i lavori in contestazione erano stati di lieve entità per cui non era necessaria una maggioranza più qualificata.
Tale tesi, al termine dell’istruttoria, è stata accolta dal Tribunale di Napoli. Perciò l’impugnazione è stata respinta e l’attrice è stata condannata alla refusione delle spese.
Lavori straordinari in condominio: quale maggioranza per legge?
In un condominio, per esplicita previsione normativa, i lavori di straordinaria manutenzione devono essere approvati con una maggioranza di un certo rilievo.
Basta leggere il dettato del codice civile per averne conferma «Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo (Art. 1136 co. 2 e 4 co. civ.)».
Però, se osserviamo bene la norma appena citata, ci accorgiamo che l’approvazione così qualificata è necessaria soltanto nel caso in cui debbano essere eseguiti degli interventi di particolare importanza.
Perciò, si può facilmente dedurre quanto sia importante valutare la consistenza dei lavori che si approvano, per stabilire quanti e quali condòmini possono autorizzarli legittimamente.
Approvazione lavori straordinari: chi ne valuta l’entità?
Di conseguenza a quanto precisato nel citato art. 1136 c.c., quando in condominio si approvano dei lavori straordinari di ridotta entità, non è necessario un ampio consenso, ma è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ebbene, in caso di contestazioni a riguardo, secondo la Corte di Cassazione, opportunamente richiamata dal Tribunale di Napoli, il giudizio sulla rilevanza degli interventi votati dall’assemblea è affidato al magistrato «agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l’illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto) (Corte Cass. Sentenza n. 25145/2014)».
La stessa Cassazione suggerisce i criteri da adottare per effettuare la citata valutazione «il giudice, d’altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini».
Nel caso in commento, l’ufficio campano ha giudicato che i lavori stabiliti non erano stati rilevanti. In ragione di ciò, il quorum utilizzato per esprimere il deliberato era stato legittimo.
Ecco perché la domanda di annullamento dell’assemblea è stata respinta.