Nel caso di specie il giudice ha riscontrato sulla base della documentazione in atti, che l’assemblea aveva deliberato all’unanimità la costituzione di un fondo cassa a copertura delle spese dovute dai condomini morosi.
Il Tribunale osserva che la delibera in oggetto adottata ritualmente ai sensi dell’art. 1136, terzo comma, c.c., dall’unanimità dei partecipanti alla stessa, è valida ed efficace non assumendo valore le censure dell’opponente.
Com’è noto, la giurisprudenza è solita affermare che la delibera adottata a maggioranza che istituisce un fondo cassa per ripianare i debiti del condominio è nulla. Non così se assunta all’unanimità perché in questo caso costituisce espressione dell’autonomia contrattuale, una sorta di auto limitazione che è sempre possibile proprio perché voluta da tutti gli interessati.
“Non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di escludere, sia pure provvisoriamente, i morosi dal concorso agli oneri condominiali, così sostanzialmente dando vita ad un “fondo cassa morosi”, occorrendo all’uopo l’unanimità“. (Trib. Roma, sent. n. 18320/2018; Cass. sent. n. 7401/2012).
Solo l’unanimità può infatti modificare i criteri legali – ossia secondo millesimi – di ripartizione delle spese condominiali.
In mancanza di una delibera adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo millesimi; pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi (Cass. sent. n. 13631/2001).
L’eccezione può essere data dall’urgenza, ad esempio dal pericolo che vengano interrotti i servizi essenziali di fornitura del condominio.
Nell’ipotesi di effettiva urgenza di trarre altrove le somme da versare ai creditori del condominio – magari per evitare danni ben più gravi come eventuali pignoramenti – è consentita una delibera assembleare che sopperisca all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa “ad hoc”.
In questo caso, però, si tratta semplicemente di un anticipo che andrà restituito prima o poi al condomino che se n’è fatto carico (magari dopo il recupero delle quote dai morosi) oppure andrà imputato a quest’ultimo a titolo di pagamento delle quote condominiali successive.
Insomma, non si tratta di un versamento “a fondo perduto” come invece potrebbe essere il “fondo morosi”.
La relativa deliberazione assembleare non può essere giudicata in violazione dell’art. 1123 c.c., in base al quale i condomini sono tenuti a versare le spese comuni in base e limitatamente alle proprie quote millesimali di proprietà.
Per la validità di questa deliberazione costitutiva dell’urgente fondo morosi è stata ritenuta sufficiente la maggioranza semplice (App. L’Aquila, sentenza n. 827 del 27 maggio 2021).